A medida que las empresas evolucionan, una estrategia clave para maximizar su valor y sostenibilidad financiera es la inversión en inmuebles estratégicos. Estos activos, más allá de su uso operativo, se convierten en potentes generadores de plusvalía y expansión de capital a largo plazo. Las propiedades de inversión no solo se arrendan, sino que actúan como pilares para el crecimiento económico de la empresa. Según la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 40, estas propiedades generan ingresos mediante rentas o apreciación de capital, maximizando el retorno financiero al enfocarse en su valorización y explotación, ofreciendo una imagen financiera clara y transparente.
Ejemplos clave de propiedades de inversión:
- Terrenos: Estos se mantienen con el objetivo de generar plusvalía en el mediano o largo plazo, en contraste con terrenos destinados a la venta rápida.
- Edificaciones: Pueden estar alquiladas o en proceso de ser arrendadas bajo condiciones operativas.
- Inmuebles en Construcción: Propiedades que están siendo construidas o remodeladas para servir como activos de inversión.
La medición de las propiedades de inversión comienza con su valoración al costo, que incluye el precio de compra y gastos adicionales, como honorarios legales e impuestos. Posteriormente, las entidades deben optar entre el modelo de valor razonable o el del costo. Aunque no es obligatorio, se sugiere que el valor razonable sea determinado por un experto independiente con experiencia actual en la propiedad y su ubicación, garantizando una evaluación precisa del valor de mercado. Según la NIIF 13, este valor refleja ingresos por alquileres y expectativas de mercado en transacciones no forzadas.
Para una valoración precisa, Tasvalúo, compañía mexicana en consultoría, valuación y data resalta que se deben considerar varios elementos clave:
- Identificación del Activo: Analizar las condiciones, ubicación y restricciones de venta o uso del activo.
- Premisa de Valoración: Asegurar que la valoración se alinee con el Mayor y Mejor Uso del activo, maximizando su valor dentro de las posibilidades legales, físicas y financieras.
- Mercado Principal: Identificar el mercado principal o más ventajoso para el activo.
- Técnicas de Valoración: Utilizar enfoques adecuados como el de mercado, costos y/o ingresos, basándose en la disponibilidad y jerarquía de los datos de entrada.
De acuerdo con Mauricio Domínguez, director de Data Market de Tasvalúo es preciso decir que: "Cada técnica de valoración ofrece un enfoque único, el enfoque de mercado se basa en precios de transacciones y ofertas de activos similares, el enfoque de costos estima el costo necesario para reemplazar o construir un activo con la misma capacidad de servicio, y el enfoque de ingresos calcula el valor presente de los ingresos futuros esperados de la propiedad".
Las propiedades de inversión son una fuente clave de ingresos y un activo crucial en el portafolio de cualquier organización. Su valuación precisa es esencial para reflejar correctamente su valor de mercado. Elegir el modelo contable y la técnica de valoración adecuados, realizados por profesionales calificados, garantiza una información financiera clara, justa y objetiva, brindando confianza y seguridad a todos los usuarios de esta información.
